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2018-11-14 15:44 来源:中原网

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强调,这才是广州真正城乡结合部

来源:星星佬看楼市   发布时间:2018-11-14
因为美国马上面临着今年下半年的中期选举,共和党、民主党都在国会中,共和党在参议院、众议院中都拥有多数,如果这个中期选举失败了,特朗普所代表的共和党在参议院、众议院中居于少数,他居于很被动的地位,他的很多施政很难实行。


 

如若某人初来广州投资房产,他或者会开门见山地问你,哪里才是广州最繁荣的地段?

你心里默默说了一句,土鳖。

无疑珠江新城嘛。

他可能会不依不饶,继续追问,那哪里是次繁荣的地段呢?

你心里恨不得对他竖中指,二逼。

这可说不准,有琶洲,有金融城,有万博,有滨江东,有北京路,有天河北。

他一脸认真,拿着小本本一笔一划记录了下来,然后眼镜外侧射出凌光,一字一顿地问下一个问题:

那么广州在的城乡结合部是哪里?

哇塞,你一口闷血喷出。

这丫别看人畜无害的,原来是行家。

我们都清楚,城市的发展源自城市化,而城市化带动的增长,空间最大的无疑是即将成为城市的区域,换言之就是城乡结合部。

可广州区域太大,七千多平方公里,有太多的郊区,很多外来人广州都没逛过两回,只会揪着那核心小圈子逛逛吃吃,就认为看到广州全貌了。然后上网一看广州的房价惊讶了,哎哟真便宜啊,拜托,除了高价房双合同拉低之外,那是多得了郊区天量放盘托福啊。

郊区那么多一万+二万出头的房子,比如南沙、比如花都、比如增城、比如从化,甚至还是单合同,吃惊不吃惊,这可是大名鼎鼎的广州城。

但当你兴致勃勃跑过去打算淘金的时候,只会唾一口老痰,麻蛋这算什么鸟不拉屎的地方?

可销售们会满脸严肃地告诉你,现在虽然是有点不堪,但买房不就是买未来吗?这片区规划潜力很好,有地铁啥啥啥规划,有学位啥啥啥进驻,有山有水,升值好,养老也好。见你还在纠结,他立马声调提高,城郊变成城区的时候,价格就不是现在这样个价了!

你看早年的珠江新城还不是一片农田,现在是什么价格!?

你一下懵逼,如同当头一棒,立马下定赶紧买买买。

不错!恭喜你入坑了!

广州郊区那么多,能成为城区的却是寥寥无几。你跨了几大步走了个远征,以为找到城郊之际,还奢望寻觅到下一个珠江新城?

白日梦做多了。

让我告诉你,广州真正的城乡结合部,目前而言有且只有:

东部老黄埔三溪到文冲-临江一带。

跑得越远,等得越久。

这时候一定有人跳出来质问了,新塘在哪里,南沙在哪里,花都在哪里?

莫急。

我半年前写过《》,从宏观上多维度阐述了为何老黄埔潜力无穷,也呼吁各位只管去买就行。

你们如果能接受,那也就基本理解我所说的广州城市发展论了。

东部发展的势能是要远大于其他方向的。

为什么不选新塘,你们就应该能够想到,既然是城乡结合部,那必然城跟乡之间只有一线之隔,新塘跟天河主城的乡村距离,中间还差着十个老黄埔呢。

至于萝岗,更像是城乡结合部吧,抱歉,可惜一整块科学城硬生生把城市生活带割离了。

当然,新塘萝岗都是郊区,广州城市化之路一路往东,只是若论最接近城区,而又恰恰商业旧改最可期待的就仅有老黄埔了。你从新塘回头一路往西,其实都是农村即视感,一直到老黄埔,跨入了中山大道,那焕然一新的城区景象就来了。这才是广州东进之旅真正的城乡结合部。多一分又嫌远,少一分又太闹。

如果参考广州2035年规划,那届时东部真正的城乡结合部自然是新塘了。只是我们掐指一算,当年的珠江新城经历了十多年形成如今这城市面貌,老黄埔才有幸从远郊成为最 佳结合部,而那时候的新塘,还是乡下中的乡下。

因此城市化必须一步一脚印。

下面我们来重点看看老黄埔,之前已经说了很多,这次我们谈些微观的,比如从地铁线路窥探一斑。

重温下地铁小规律:

  1. 并不是地铁线的尽头延伸到哪里,哪里就是城乡结合部。你不能揪着个末站点就干等,当然,未来可能也是有接驳的,但是时间太长咱们耗不起;

  2. 也不是跨区的首个地铁节点就是城乡结合部,有实力的区跟区跨界节点才有价值。如天河跟白云交汇的燕塘站就明显弱于天河跟黄埔交汇的鱼珠;

  3. 最后贯通长线的地铁交汇点,郊区一带要比市区的潜力大。特别要留意7号线、13号线、14号线、18号线、21号线、22号线等贯通郊区的地铁线。

地铁十三号线贯通新塘跟市区,另外七号线二期也南北穿透黄埔萝岗,跟五号线在鱼珠、大沙东,甚至是裕丰围三站之间,编制成3x2的地铁小闭环。

原来曾有过建议规划七号线于鱼珠与五号线、13号线交汇,形成三线合一的换乘枢纽,但这不便于均衡老黄埔的区域发展,而且鱼珠周边的用地规划受限,腹地不及天河公园,不足以承担三线合一的人流,另外,七号线接驳裕丰围,跟鱼珠形成双翼之势,有利于黄埔老港搬迁后的用地开发。

那为什么不挑夏园呢?五号线东延不是经过夏园吗?

首先,夏园跟裕丰围、文冲之间,实际的距离是蛮大的,远离了河港腹地,中间还有太多旧改没落实,甚至还不如夏园之后的南岗站。

其次,夏园没货啊。严格来说没好货,满眼尽是村落。倒有一个宝夏花园,本地小开发商做的唯一一个楼盘,倒腾了多年,以后有机会或许可以再看看。

那究竟为什么要截止到文冲呢?

这里就涉及整体的旧改规划了。

很多伙伴看了我的文章就去老黄埔深度踩盘了,然后跑回来大吐苦水:

除了三溪一带尚好之外,往后的站点虽然比起夏园,能挑的小区不少,但更多的是一大堆老房子,臣妾实在爱不起啊。

那是自然的,因为这整个片区都是广州重点的旧改区域

你们站在鱼珠站,出外一看,有如鱼珠小区的老房子。

抑或跑到去大沙东,琳琅满目这样的?

若你们是年轻的小夫妻,怎么看也觉得不太对路,对于大部分对房子有着严重洁癖之人,往往是会嗤之以鼻,避而远之。

是的,我也觉得有点小尴尬。

只是,我没建议你们买太老的房子啊,二十多年的房子你们大可以不碰。

花园小区你们放着不挑,偏偏就纠结着这些老产品房子,何必呢?

我们在老黄埔投资需要踩着旧改的进程才行。

要理解老黄埔板块的旧改规划,必先理解鱼珠港的建设,这引导了整个老黄埔的发展趋势。

它包括鱼珠国际木材市场+鱼珠物流基地。如下图:

目前只有保利在建的鱼珠港,周边大量的吉地,这些都是非常容易开发利用的临江地块。但若真的要追究起来,这鱼珠板块的规划可以追溯到2010年的时候,当时保利集团还就鱼珠木材市场、鱼珠物流基地做了整体规划,而直到当下,其实也还没完全落实。

因此你们可以理解,一个新的规划从来都不是空降而来的,更不会一下子就显山露水的,而真正落实耗时甚多,整个时间段,我们都是有机会进入的。鱼珠一带在2010后直到2015年的收益,还不够15年或者16年后入手的多,至于在17年楼市调控以来,鱼珠成为热点,是源于人们终于发现了地缘上的鱼珠价值,已经触手可得了。整个商业规划以保利鱼珠港这一栋标志建筑的落地为始,打响了老黄埔第二CBD商业的礼炮,这也是当年保利规划的写字楼板块。

当年保利对鱼珠港的规划,商业与住宅大概是7:3的比例。你没看错,按照早年规划,鱼珠港这宝地是有住宅规划的。木材市场为大,物流中心为小。目前基本落实的就是木材市场的写字楼地段,其他都还没启动。简单点说,现在的保利鱼珠港旁一路之隔的地方,将会有住宅大楼供应,占地面积保守估计超一万平方。而物流中心地块基本以商业酒店公寓+部分住宅为主打(仅供参考)。

为什么现在沿江一带迟迟不出住宅地,一切只是为了推进旧改,若一旦先出住宅,这旧改压力陡增。目前以鱼珠港的建设而论,必须先建商业,再搞住宅。商业配套搞起来了,后面直接就是送钱的土地了。都别幻想了,一旦出现,必定天价,歇歇吧。

诚然,仅仅这样少的住宅供应是完全满足不了整个广州东移市场的,因此周边存量的花园小区,就显得非常珍贵了,我们能做的,就是在这些小区里觅到合适的房子,价格自然也是会随着水涨船高的。而优先考虑的自然是鱼珠港的东向延线,以三溪-鱼珠-裕丰围为代表的地铁站临江辐射范围。它存在的意义等同于金融城东延的东圃一带,都是作为第二CBD外延人口流向的安置地段。而为什么节选到裕丰围一带,一方面因为双地铁交汇(13号线+7号线)这个节点利好之外,另外一方面其实也不过是分步走的节奏而已。

鱼珠港的东向延线其实应该一直延伸到黄埔大桥为止,实质上黄埔老港+中外运黄埔仓码+文冲船厂旧改搬迁的过程,主要分两部分。第一部分从蟹山公园起算,可到丰乐南路,但一般也加上中外运黄埔仓码,直到石化路,这算是黄埔老港的改造片区,而石化路北延,就是文冲地铁站了。这就是我所说的三溪到文冲地铁节点的由来。而第二部分则是文冲船厂的改造片区,直到黄埔大桥。包括鱼珠港,由茅岗路、石化路两条主干路把这二分为三。

而这文冲船厂部分,暂时还是可以先搁置的。

为什么?

那是因为,这完全是遵循着旧改的节奏而来。

在可见的两三年前景里,我们有希望能看到的旧改就是以上表格所列了。而目前正紧锣密鼓进行当中的就是如下图所标:

特别是三大片区茅岗、文冲、横沙,规划将新增约200公顷的建设用地面积,目前动土的也只是小巫见大巫。珠江片区的改造恰恰牵动着黄埔港的搬迁进程。可惜文冲船厂一带,除了双岗地铁站围边,沿江并没有太大动作。

我们看看黄埔2020年重点建设项目用地的布局截图:

三溪到文冲-临江一带,全是色块,尽是三旧改造、土地储备、服务业、科教文卫用地,除了石化厂这重大工业的老顽瘤之外,其他已然往三产方向发力狂奔了。

双岗一带的文冲船厂却仍是清净之地。

由此我们也能够推断,黄埔老港的搬迁和老城改造就是一个步步为营的艰苦工作,在黄埔老港的港口功能没完全转移之前,后续的文冲船厂大概是不会有明显动作的。而夹在中间的中外运码头倒还能沾上黄埔老港改造的快捷班次。

以后整个老黄埔按照规划,在横沙文冲茅岗等的改造下,将会成为广州城东又一个宜居之地,配合上第二CBD的外延,那是商业住宅比翼齐飞。

你若仍坚持说这不是一块宝地,请你晚上托梦再来。若你放弃这样一块值得期待的城乡结合部,就等于放弃整个广州最具投资价值的地段,我看着都替你感到惋惜。

好了,支吾了那么多,我们都知道老黄埔的好了。但是面对杂乱的老黄埔市场,星佬你倒是告诉我们究竟该买哪些盘啊?

哈,其实,也没什么盘了,花园小区也不多嘛。

我在国庆前做了一个知识星球作业,请各位伙伴投票心底最想投资的楼盘,结果如下:

掀桌,这是啥玩意?

至于该怎么买这些盘,我就只公布在知识星球里了,每周一篇。没法,总该留点金主福利。

嗯,慢着,敏捷的小伙伴应该一眼能看出彩蛋了。广州南部的城乡结合部是哪里?

绝非南沙,却是番禺。

番禺南郊番禺广-辐射一带

自古有道是:

曾经番禺难为水,除却广场不是云。欲知后事如何,且听下回分解。

PS:广州重点在东南,你们又猜西部北部的城郊结合部(姑且认为存在)是哪里?

 

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